Reunificación de Deuda

Dirigido a espí­ritus emprendedores

Hipotecas para funcionarios: Santander, BBVA (Muface), ING…

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A la hora de concertar una hipoteca para adquirir, por ejemplo una vivienda, con una entidad bancaria, muchas veces surgen todo tipo de impedimentos provocados por la falta o consolidación de un aval, y estos problemas, se ven incrementados a día de hoy con las pérdidas, sobre todo de inversores, que los bancos están sufriendo desde hace los últimos meses.

Así que, la estabilidad profesional a la hora de conceder un crédito es uno de los factores a tener en cuenta y prácticamente considerado “clave”. Por ello, algunos trabajadores cuyo puesto de empleo está garantizado a día de hoy, como son los funcionarios del estado suponen una mayor tranquilidad y menor riesgo para los bancos.

 

¿Tienen realmente tantas ventajas los funcionarios a la de hora de una concesión de un préstamo hipotecario?

Todos nos preguntamos si es mito o realidad, y lo cierto es que los trabajadores del estado son unos clientes codiciados y deseados casi por cualquier entidad, ya que su trabajo constituye un aval excepcional e invulnerable a la hora de los pagos de intereses y demás mensualidades. Sin embargo, ante la actual crisis económica incluso el estado parece estar embargándose y cada vez menos entidades tienen en cuenta como un gran punto a favor el hecho de trabajar como funcionario.

Tipos de Hipotecas con condiciones especiales para funcionarios:

Actualmente, tan solo la Hipoteca Naranja del banco ING Direct, la hipoteca ING para funcionarios e indefinidos a tipo variable tiene las siguientes condiciones:

  • Euríbor + 0,99% (2,65 % TAE Variable) con vinculación,
  • Euribor + 1,79% (2,83%sin vinculación.
  • Comisión de apertura: 0 % Hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda (mínimo 50.000 €)

Otra de las hipotecas más ventajosas que pueden adquirir los funcionarios hoy en día es la que ofrece la entidad RN con su Hipoteca verde RN para funcionarios. Estas son condiciones:

  • Interés de salida: 1,99%
  • Interés resto de periodos: desde Euribor + 0,69% *
  • Plazo: 30 años
  • Requisitos: hasta el 100% de compraventa.
  • Productos vinculados: seguros de vida y hogar, plan de pensiones o fondo de inversión, domiciliación de nómina.

En años anteriores, sí había hipotecas con unas condiciones increíblemente especiales para este tipo de empleados, a los cuales trabajan casi como “joyas”, y en ocasiones, incluso daban prioridad con respecto al resto de los clientes.

Otro ejemplo es la hipoteca para funcionarios del Banco de Santander. Estas son sus condiciones:

Condiciones a tipo variable

  • Desde TIN 1,59% / TAE 1,80 (1º año), TIN Euríbor + 0,79% / TAE 1,12% (2º año y cumpliendo condiciones).
  • Hasta un 80 % del valor de tasación en caso de primera vivienda y hasta un 70 % en caso de ser segunda residencia.
  • Hasta un máximo de 30 años para la primera vivienda y de 25 años en caso de no serlo.
  • El plazo de la hipoteca más la edad del titular a la firma no podrá superar los 80 años de edad.

Condiciones a tipo fijo

  • Desde TIN 1,55% / TAE 2,68 (1º año), TIN 1,55% / TAE 2,17% (2º año y cumpliendo condiciones)
  • Hasta un 80 % del valor de tasación en caso de primera vivienda, y hasta un 70 % en caso de ser segunda residencia.
  • Hasta un máximo de 30 años para la primera vivienda, y de 25 años en caso de no serlo.
  • El plazo de la hipoteca más la edad del titular a la firma no podrá superar los 80 años de edad.

El ejemplo que más sobresale es la hipoteca que ofrecía la entidad de BBVA en convenio con MUFACE, y de la que muchos funcionarios se beneficiaron. es un producto exclusivo para los funcionarios que estén afiliados a la Mutua General de Funcionarios Civiles del Estado (MUFACE). Sus condiciones son realmente atractivas:

  1. – Para primera vivienda, tiene un interés de euríbor más 0,99% (0,49% fijo el primer año), se puede devolver hasta en 30 años y al cliente se le abona una bonificación de 860 euros en el momento de la formalización del préstamo.
  2. – Y para segunda vivienda, su interés es de euríbor más 1,05% (2,05% el primer año) a cambio de domiciliar ingresos y firmar dos seguros; uno de hogar y otro de vida.

Conclusión:

Podemos afirmar que cada vez se ven más reducidas las ventajas de los funcionarios porque a ojos de los bancos, y tal cual como se presenta el panorama económico actual, su situación tampoco es estable, y además el número de trabajadores del estado se está reduciendo por lo que también es muy importante para cualquier entidad el poder ser capaz de captar más número de clientela e inversores, ofreciendo por tanto unas mejores condiciones en el mercado para hacer frente a la competencia.

Préstamos y Créditos estando en ASNEF

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créditos estando asnef

Solicitar préstamos y créditos estando en la lista de ASNEF.

¿Qué significa figurar en la lista de morosidad de ASNEF?

ASNEF son las siglas con la que se conoce a la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros. Se creó hace cuatro décadas para recoger en un fichero la información perteneciente a la situación de deuda económica de sus figurantes, es decir, una lista de morosidad en la que se recogen quiénes deben, a quién y cuánto. Esta base de datos supone una de las más representativas del país, por lo tanto, muchas entidades y empresas recurren a sus servicios a la hora de establecer una relación comercial con un posible cliente.

Al figurar en dicha lista las empresas tienen acceso a los movimientos de pago, de este modo, se decide si conceder un crédito, un contrato telefónico, etc. Es por este motivo que, una vez una persona aparece en el fichero de ASNEF, es muy difícil conseguir un contrato, por ejemplo, que requiera un pago mensual.

Dejar de figurar en ASNEF

Este paso resulta puede resolverse saldando la deuda pendiente. Sin embargo, al no actualizar los datos, muchas personas siguen figuran en la lista a pesar de haber pagado lo que debían. En la actualidad existen empresas que ayudan a dejar de aparecer en la base de datos de ASNEF. Lo más aconsejable es tramitar uno mismo la solicitud para la cancelación del registro en ASNEF y para ello se debe pedir a través del teléfono 91 768 77 53 o escribiendo a sac@equifax.es; indicando los datos que hay que rectificar e incluyendo su DNI o CIF y su firma.

¿Resulta difícil acceder a un crédito o préstamo figurando en ASNEF?

Evidentemente, nada es imposible. Aún así, solicitar un tipo de préstamo es muy difícil cuando una persona figura como morosa. Esto se debe a que las entidades prefieren a clientes fiables libres de deudas y que puedan hacer frente a los pagos. Como resulta lógico, aparecer en un archivo de morosidad siembra la duda sobre la solvencia económica y la responsabilidad que asume uno como cliente.
Como ya hemos mencionado anteriormente, nada es imposible en cuestiones económicas. Es por eso que algunas entidades bancarias aceptan clientes con cuentas pendientes, sucede igual en el caso de las empresas. Aún así, las condiciones que deben aceptar los clientes que figuran en la lista de morosidad no son las mismas que cualquier otro cliente.

¿Qué condiciones se deben asumir como cliente figurante en ASNEF?

Por regla general se tiende a solicitar una garantía extra para asegurar que el cliente puede hacer frente al pago del préstamo o crédito. Esta garantía puede ser, por ejemplo, una propiedad. Al mismo tiempo, se aconseja contratar un seguro de protección de pagos. En el caso de presentar un aval, puede exigirse que el cliente presente más de lo normal, es decir, dos avales.

Posibles soluciones para poder acceder a un préstamo.

En el caso de tener una inmueble en propiedad se puede acceder a entidades que se dediquen a la reunificación de deudas, mediante estas, se puede obtener un préstamo o una segunda hipoteca. Por otra parte, acceder a un préstamo personal apareciendo en la lista de morosos de ASNEF es prácticamente imposible. Lo más aconsejable es saldar las deudas con ASNEF para que poder acceder a un préstamo resulte mucho más sencillo.

Cómo salir del Asnef y del RAI

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Salir asnef

RAI y ASNEF

En un momento dado, debido a dificultades económicas, o incluso simplemente por un descuido, podemos llegar a retrasarnos en el pago de alguna factura o recibo. Se trata de situaciones que generalmente se solucionan en un corto periodo de tiempo, pero que sin embargo pueden tener serias consecuencias, como puede ser la inclusión en alguna lista de morosos. Este hecho resultará especialmente problemático a la hora de intentar a acceder a financiación en cualquier entidad bancaria, ya que resultará prácticamente imposible obtener un crédito, figurando en una de estas listas. Explicamos como salir de un listado de morosos y sus distintas listas.

Diferencias entre RAI y ASNEF

Estos registros, generalmente están gestionados por entidades privadas, siendo los más conocidos el RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas) y el registro de la ASNEF (Asociación Nacional de Entidades de Financiación). El ASNEF recoge sobre todo cheques, letras, pagarés o créditos impagados, mientras que el RAI además de lo anterior, incluye también impagos de facturas de las principales compañías de servicios.

Derechos de los afectados

De todas formas, existen una serie de derechos que nos amparan. En primer lugar, recordar que ante la inclusión en cualquiera de estas listas, el afectado debe ser informado en un plazo máximo de 30 días. Esto resulta de gran importancia, ya que en ocasiones puede producirse un retraso en alguna de nuestras obligaciones, y aunque la deuda haya sido satisfecha, puede haberse cursado la entrada en uno de estos listados, sin nosotros saberlo.

Como salir de un listado de morosos (ASNEF y RAI): procedimiento

Para solicitar la baja en cualquier lista de morosos, una vez satisfecha la deuda, será preciso contactar directamente con la entidad gestora de dicho registro, para solicitar la eliminación de nuestros datos del mismo, previa acreditación del pago de la deuda. En un plazo máximo de 30 días, los datos deberán ser eliminados por completo, estando desde ese momento en la misma situación que antes de la inclusión en la lista.

Es preciso recordar además, que el plazo máximo en el que un impago puede constar en un fichero de morosos es de seis años, por lo que transcurrido ese tiempo, aunque no se haya satisfecho la deuda, el registro será eliminado. Además, para la inclusión en un listado de morosos, deben haber pasado un mínimo de cuatro meses desde el vencimiento de la obligación. Es imprescindible además, que la deuda no satisfecha haya sido reclamada, sin respuesta positiva por parte del deudor.

En ocasiones podemos llegar a acabar en un listado de morosos debido a impagos que incluso desconocemos. Un ejemplo puede producirse con el olvido de dar de baja el suministro eléctrico por un cambio de domicilio. En este caso, a no ser que tengamos domiciliado el pago, tanto los recibos, como el requerimiento del pago, o la notificación de inscripción, se recibirán en la dirección antigua, constando desde ese momento como morosos sin saberlo. En este sentido, recordar que es posible contactar con los titulares de los principales registros para consultar si estamos o no incluidos en ellos, trámite que además será gratuito.

Para dejar de salir del ASNEF puede hacerlo uno mismo enviando la solicitud para la cancelación del ficheroa través del teléfono 91 768 77 53 o escribiendo a sac@equifax.es; indicando los datos que hay que rectificar e incluyendo su DNI o CIF y su firma.

En definitiva, conocer el funcionamiento de estos ficheros será fundamental para solucionar cuanto antes los problemas derivados de figurar en uno de ellos, evitando así situaciones complicadas como la denegación de una hipoteca o un préstamo de cualquier tipo.

Luis Torres
Reunificacion de deudas

Ampliación hipoteca: gastos, novación y subrogación.

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Ampliación hipoteca

Ampliación hipoteca: solución a medida

La ampliación de hipoteca es una alternativa que cada vez tiene más acogida entre el público, aunque, como cualquier operación financiera que desarrollamos con nuestra entidad bancaria, cuenta tanto con ventajas como con inconvenientes.

La ampliación de la hipoteca es una de las fórmulas más utilizadas por las familias españolas, que viven cada vez más limitadas y sin margen de maniobra como consecuencia de la coyuntura económica que estamos atravesando.

Con esta operación se pueden modificar las condiciones de nuestra hipoteca (ampliación de la cantidad solicitada, tipo de interés o plazo de amortización) sin cambiar de entidad bancaria, y lograr así determinadas ventajas que antes no tenías. Esto permite que las familias puedan acometer la reforma de la vivienda, la compra de un coche, la cancelación de préstamos pendientes, el pago de la universidad a un hijo o la puesta en marcha de un negocio.

El término que define esta operación es el de «novación». Se trata de una operación bastante sencilla, aunque todo depende de las facilidades y la flexibilidad de nuestro banco. En realidad, se trata de retomar con la entidad bancaria la negociación de la hipoteca que ya teníamos con el fin de llegar a un acuerdo que nos resulte beneficioso.

¿Cuándo conviene realizar la ampliación de hipoteca?

Uno de los principales aspectos que debemos tener en cuenta es que la entidad bancaria puede requerir como condición la suscripción de una escritura pública para conseguir una mayor seguridad jurídica, lo que se traduce en un aumento de los gastos.

Asimismo, hay que tener claro que cuando se amplía la cantidad del préstamo hipotecario existen gastos de gestoría y notaría, y también hay que hacer frente a los impuestos de actos jurídicos documentados y registro. Por el contrario, cuando sólo se quieren modificar las condiciones de la hipoteca, pero no se aumenta la cantidad del préstamo, los gastos que nos cobrarán rondan sólo los 300 euros.

Antes de dar el paso, el interesado debe conocer cuánto les va a costar la ampliación de hipoteca y ver si puede cubrir esa cantidad de forma desahogada. Si la ampliación de la hipoteca conlleva gastos muy elevados existen otras fórmulas, como los créditos personales (perfectos para hacer frente a gastos más pequeños, como la compra de un ordenador o un frigorífico) o la subrogación de la hipoteca.

¿Novación o subrogación de la hipoteca?

La subrogación de hipoteca tiene como fin lograr unas mejores condiciones de hipoteca, pero a través de un cambio de entidad bancaria. Esto conlleva, pues, la cancelación de la hipoteca que teníamos y la contratación de una nueva.

La subrogación o cambio de entidad bancaria sólo nos permite modificar las condiciones del préstamo, pero no el importe. Por tanto, si lo que queremos es que el banco nos preste más dinero, tendríamos que hablar con el director de la entidad financiera con la que su día hicimos nuestra hipoteca y solicitar una novación de la misma.

Antes de solicitar una subrogación de hipoteca debemos hablar con diferentes entidades y comparar las condiciones que nos ofrecen, con el fin de conseguir las más favorables. Nuestro objetivo debe ser lograr las que más se acerquen a nuestros intereses.

Antes de solicitar una ampliación

En cualquier caso, antes de dar el paso de solicitar una ampliación de hipoteca, el interesado debe tener claro que ésta es la mejor fórmula para lograr sus objetivos. Si tiene dudas, puede consultar con su entidad bancaria para recibir orientación.

Tras conocer los gastos derivados de la operación y estar seguro de que puede hacerlos frente, debe hacer una última reflexión. En la mayoría de los casos, la hipoteca acompaña al interesado durante muchos años. De lograr unas condiciones ventajosas depende no sólo poder acometer un gasto determinado, sino también la posibilidad de disponer de ahorros para hacer frente a imprevistos o, simplemente, no verse tan ahogado mes a mes.

Gastos asociados de la ampliación de la hipoteca

En términos generales se puede hablar de un coste entre 1.500 y 2.500 euros.
¿Qué incluye este coste? Gastos de tasación, comisión bancaria, notaría, registro e impuesto.

Supuestos de la ampliación de la hipoteca: ampliar importe, ampliar plazo o modificar condiciones económicas.

Una ampliación hipotecaria supone una ampliación en el importe del préstamo lo q habitualmente provoca una ampliación en el vencimiento del préstamo para que el cliente pueda pagar más comodamente su nueva cuota.

En este caso y habitualmente, el banco suele subir las condiciones económicas (tipo de interés deudor). Resumiendo, ampliar el importe del capital, supone generalmente ampliar el importe del plazo y que el banco modifique las condiciones económicas al alza.

Luis Torres
Reunificacion de deudas

¿Cómo Reunificar Deudas Sin Hipoteca, Sin Aval…?

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Reunificar deudas sin hipoteca, sin aval o sin vivienda es una opción para personas que tienen contraídos varios préstamos y no pueden devolver el dinero prestado, y también para familias que quieren ver incrementada su capacidad de ahorro. Cuando se tiene una hipoteca esta opción resulta más factible. Cuando no se tiene, son casos más difíciles, pero no imposibles. Lamentablemente existen pocos productos en el mercado que reunifiquen deudas sin garantía hipotecaria pero es posible.

La reunificación de deudas sin hipoteca está orientada a individuos que no cuentan con un crédito hipotecario pero que, por otra parte, tampoco se ven imposibilitados a la hora de hacer frente a determinados pagos mensuales.

¿Qué requisitos se deben cumplir?

Capacidad de Repago: La cuota máxima teórica no puede superar el 30% de tus ingresos netos (dicho por el Banco de España).

Contrato de trabajo: El banco o la entidad se fijará en si tu contrato de trabajo es indefinido o no lo es.

Plazo máximo: El plazo máximo que los bancos te darán es de 8 años.

Tipos de interés: es mayor que cuando se hace con hipoteca (el riesgo es mayor) pero se concede más rápido (1 semana a 10 días).

Pasos

Lo primero que hay que tener claro es que entre las personas que quieren hacer una reunificación de deudas sin hipoteca pueden darse dos situaciones: que el interesado tenga un inmueble de su propiedad o que no lo tenga. Son dos casos muy diferentes y, de ellos, el primero es el que más garantías tiene de conseguirla.

Cuando se quiere hacer una reunificación de deudas sin hipoteca pero se tiene, por ejemplo, una vivienda en propiedad, se puede usar el inmueble como garantía para conseguir que el banco te conceda una hipoteca que reunifique todas tus deudas. De este modo se consigue una cuota más baja, aunque ésta se prolongue en el tiempo.

Para lograr este objetivo lo mejor es dirigirse directamente a las distintas entidades bancarias y exponer la situación para su estudio. Tras escuchar detenidamente todas las ofertas, el interesado puede tomar la decisión más óptima.

Por el contrario, si la persona interesada en reunificar sus deudas no cuenta con una vivienda o inmueble en propiedad, la entidad financiera puede mostrarse más reacia a encontrar una solución. En esta situación, una de las opciones pasa por intentar que el banco te conceda un nuevo y único préstamo personal que permita cancelar todas las deudas adquiridas hasta el momento. Un sueldo alto o un trabajo fijo puede ayudar en estos casos.

En cualquier caso, para conseguir una cuota más baja al mes que la que se estaba pagando con todas las deudas, que es realmente el objetivo que se intenta conseguir, hay que lograr un préstamo personal con un interés mucho más bajo que el que ofrecía la media de las deudas contraídas. De esta manera conseguimos que no se produzca un incremento desmesurado en la deuda final.

En este caso, el plazo de amortización va a depender de la cuota mensual que el interesado sea capaz de pagar cada mes. Por ello, la mejor opción es dirigirse a las entidades bancarias y preguntarles directamente, para ver qué solución nos pueden ofrecer.

Por otro lado, para conseguir que la entidad bancaria estudie la posibilidad de reunificar las deudas si no contamos con una hipoteca y no tenemos un inmueble en propiedad deberemos justificar que estamos al corriente en el pago de los préstamos. Habitualmente, los bancos exigen que los tres últimos pagos estén al día, sin demoras ni retrasos.

Si finalmente la respuesta no es favorable, otra opción pasa por estudiar la posibilidad de que un pariente cercano pueda servirnos de aval, aportándonos la garantía hipotecaria que nos falta. Para ello, la entidad bancaria suele exigir que el familiar sea de primer o segundo grado. En este caso, nuestro familiar sería el hipotecante, mientras que nosotros seríamos el prestatario.

Antes de acogernos a una reunificación de deudas sin hipoteca debemos tener claras las condiciones que nos ofrecen y las obligaciones contractuales para ambas partes. Internet puede ser una buena herramienta para encontrar no sólo información, sino también la experiencia de otras personas que han pasado por la misma situación.

Si ha cambiado su situación y con ella su realidad económica, merece la pena intentar la reunificación, aun no teniendo hipoteca. Si conseguimos nuestro objetivo podremos reestructurar nuestros pagos mensuales, lo que puede transformarse en una decisión clave para nuestro poder adquisitivo en los próximos años.