Tipos de interés en las hipotecas: ¿Cual me conviene, es mejor o mas me interesa? (2ª parte)

1) Interés variable de la hipoteca:

En las hipotecas a interés variable , la normativa establecida por el Banco de España indica que dicha comisión no puede superar el 1%, mientras en las contratadas a interés fijo, sólo existe una recomendación para que este porcentaje se fije en el 2,5%. Esta diferencia de un punto y medio representa el coste que asume el banco para cubrirse tanto del impago de la hipoteca por parte de sus clientes como de las variaciones de los tipos de interés.

Los bancos y las cajas de ahorros venden hipotecas y compran, simultáneamente para sí, productos financieros de cobertura que las blinden de estos riesgos.

En los créditos bancarios a tipo variable cada año o cada periodo se revisa la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, Ceca, Deuda Pública…). Además, al índice se le aplica un diferencial que nos dará el tipo aplicado en cada periodo.

Estos créditos bancarios comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

Tiene como principal ventaja que permite beneficiarse de las bajadas de tipos de interés del mercado. Además cuenta con un plazo de amortización mayor y permiten un endeudamiento superior. Debido al bajo importe de la comisión de cancelación anticipada, (máximo 1%) se puede ir amortizando en función de la conveniencia fiscal.

Como principal inconveniente está que los pagos globales por interés serán superiores cuanto mayor sea la duración del préstamo.

2) Tipo de interés mixto de la hipoteca española.

A efectos de paliar los inconvenientes de ambos tipos de interés, surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Una de estas fórmulas que mezcla parte de los dos tipos de interés anteriormente citado es el tipo de interés mixto hipotecario .

Se trata de una fórmula mixta que consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del crédito bancario (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable.
La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.

Luis Torres
Reunificacion de deudas

Ampliación hipoteca: solución a medida

La ampliación de hipoteca es una alternativa que cada vez tiene más acogida entre el público, aunque, como cualquier operación financiera que desarrollamos con nuestra entidad bancaria, cuenta tanto con ventajas como con inconvenientes.

La ampliación de la hipoteca es una de las fórmulas más utilizadas por las familias españolas, que viven cada vez más limitadas y sin margen de maniobra como consecuencia de la coyuntura económica que estamos atravesando.

Con esta operación se pueden modificar las condiciones de nuestra hipoteca (ampliación de la cantidad solicitada, tipo de interés o plazo de amortización) sin cambiar de entidad bancaria, y lograr así determinadas ventajas que antes no tenías. Esto permite que las familias puedan acometer la reforma de la vivienda, la compra de un coche, la cancelación de préstamos pendientes, el pago de la universidad a un hijo o la puesta en marcha de un negocio.

El término que define esta operación es el de «novación». Se trata de una operación bastante sencilla, aunque todo depende de las facilidades y la flexibilidad de nuestro banco. En realidad, se trata de retomar con la entidad bancaria la negociación de la hipoteca que ya teníamos con el fin de llegar a un acuerdo que nos resulte beneficioso.

¿Cuándo conviene realizar la ampliación de hipoteca?

Uno de los principales aspectos que debemos tener en cuenta es que la entidad bancaria puede requerir como condición la suscripción de una escritura pública para conseguir una mayor seguridad jurídica, lo que se traduce en un aumento de los gastos.

Asimismo, hay que tener claro que cuando se amplía la cantidad del préstamo hipotecario existen gastos de gestoría y notaría, y también hay que hacer frente a los impuestos de actos jurídicos documentados y registro. Por el contrario, cuando sólo se quieren modificar las condiciones de la hipoteca, pero no se aumenta la cantidad del préstamo, los gastos que nos cobrarán rondan sólo los 300 euros.

Antes de dar el paso, el interesado debe conocer cuánto les va a costar la ampliación de hipoteca y ver si puede cubrir esa cantidad de forma desahogada. Si la ampliación de la hipoteca conlleva gastos muy elevados existen otras fórmulas, como los créditos personales (perfectos para hacer frente a gastos más pequeños, como la compra de un ordenador o un frigorífico) o la subrogación de la hipoteca.

¿Novación o subrogación de la hipoteca?

La subrogación de hipoteca tiene como fin lograr unas mejores condiciones de hipoteca, pero a través de un cambio de entidad bancaria. Esto conlleva, pues, la cancelación de la hipoteca que teníamos y la contratación de una nueva.

La subrogación o cambio de entidad bancaria sólo nos permite modificar las condiciones del préstamo, pero no el importe. Por tanto, si lo que queremos es que el banco nos preste más dinero, tendríamos que hablar con el director de la entidad financiera con la que su día hicimos nuestra hipoteca y solicitar una novación de la misma.

Antes de solicitar una subrogación de hipoteca debemos hablar con diferentes entidades y comparar las condiciones que nos ofrecen, con el fin de conseguir las más favorables. Nuestro objetivo debe ser lograr las que más se acerquen a nuestros intereses.

Antes de solicitar una ampliación

En cualquier caso, antes de dar el paso de solicitar una ampliación de hipoteca, el interesado debe tener claro que ésta es la mejor fórmula para lograr sus objetivos. Si tiene dudas, puede consultar con su entidad bancaria para recibir orientación.

Tras conocer los gastos derivados de la operación y estar seguro de que puede hacerlos frente, debe hacer una última reflexión. En la mayoría de los casos, la hipoteca acompaña al interesado durante muchos años. De lograr unas condiciones ventajosas depende no sólo poder acometer un gasto determinado, sino también la posibilidad de disponer de ahorros para hacer frente a imprevistos o, simplemente, no verse tan ahogado mes a mes.

Gastos asociados de la ampliación de la hipoteca

En términos generales se puede hablar de un coste entre 1.500 y 2.500 euros.
¿Qué incluye este coste? Gastos de tasación, comisión bancaria, notaría, registro e impuesto.

Supuestos de la ampliación de la hipoteca: ampliar importe, ampliar plazo o modificar condiciones económicas.

Una ampliación hipotecaria supone una ampliación en el importe del préstamo lo q habitualmente provoca una ampliación en el vencimiento del préstamo para que el cliente pueda pagar más comodamente su nueva cuota.

En este caso y habitualmente, el banco suele subir las condiciones económicas (tipo de interés deudor). Resumiendo, ampliar el importe del capital, supone generalmente ampliar el importe del plazo y que el banco modifique las condiciones económicas al alza.

Luis Torres
Reunificacion de deudas

Introducción: ¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es la operación contraria a una hipoteca ya que en lugar de comprar una vivienda a plazos, se recibe de manera periódica el dinero que se obtendría con la venta de la vivienda. Es una forma de convertir en una renta periódica la vivienda.

Es una hipoteca especial, no se paga nada, sino que se cobra una renta cuyo importe se calcula en función del valor de la vivienda, edad del que contrata la hipoteca y de su preferencia por recibir esos ingresos durante el resto de su vida o por un tiempo determinado. El importe total no podrá exceder normalmente del 80% de la tasación de la vivienda.

La hipoteca inversa se dirige a personas mayores, entre 65 y 89 años que tengan una vivienda en propiedad, estén jubiladas y quieran completar la pensión de jubilación.

Este tipo de hipoteca puede estar a nombre de dos personas y se seguirá cobrando la misma cantidad mientras viva cualquiera de esas dos personas.

El Banco o la Caja que concede la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la deuda (importe total de todas las rentas que el titular haya ido recibiendo a lo largo del tiempo) hasta que el beneficiario de la hipoteca no muera.

Cuando fallezca la persona que contrata este tipo de hipoteca. Los herederos pueden decidir si quieren quedarse con la vivienda o venderla y quedarse con el dinero sobrante tras pagar la deuda a la entidad que concedió la hipoteca.

Desventajas de la hipoteca inversa:

-Elevado coste que supone su contratación para la persona que solicita la hipoteca inversa.
-Los Bancos o Cajas no aceptan cualquier casa y normalmente exigen que el valor de la vivienda supere los 200.000 euros
-La renta no es vitalicia por lo que se tendría que contratar adicionalmente un seguro si se desea obtener una renta vitalicia. La renta vitalicia se calcula en función del tiempo de vida que le queda al solicitante, si esta persona supera este tiempo, se seguirá percibiendo la renta sólo en el caso de que se haya contratado un seguro de Renta Vitalicia. Este seguro incrementa los costes de la hipoteca.
-La renta mensual no suele actualizarse con el IPC

Ventajas de la hipoteca inversa:

-Convierte la vivienda en un sueldo.
-Permite continuar con la propiedad de la vivienda hasta el fallecimiento y seguir viviendo en ella al titular de la hipoteca inversa y a sus herederos.
-Permite a los mayores mantener o mejorar su calidad de vida después de su jubilación sin renunciar a la propiedad de su vivienda.
-Las rentas percibidas no tienen que declararse en el impuesto de la Renta.
-Las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Estos son algunas entidades y bancos que conceden la hipoteca inversa: Caixa Sabadell, Bancaja, Caixa Terrassa, Grupo Retiro (Grupo Renta Vitalicia Mayores), Gestió Vitalici Vivienda e Ibercaja.

ÍNDICES DE REFERENCIA

Antes de formalizar un crédito o un préstamo hipotecario es fundamental fijarse en el índice de referencia de la hipoteca .

Técnicamente, es el tipo de interés base que se toma como referencia a la hora de calcular el diferencial, el porcentaje que se suma al índice en el momento de la revisión del tipo de interés en los créditos hipotecarios a tipo variable o mixto. Prácticamente su valor y características están directamente relacionados con el precio que se tendrá que pagar al banco por conceder la hipoteca , porque el tipo de interés que se oferta en un inicio aumentará al aumentar en índice de referencia. Si el índice se encarece, el titular del crédito bancario tendrá que pagar más y si su valor disminuye también disminuirá la amortización.

Todas las hipotecas que se ofrecen en el mercado financiero hacen referencia a un tipo de interés. Los tipos de interés provienen de los seis índices de referencia hipotecaria oficiales, establecidos por el Banco de España, que pueden ser utilizados por las entidades bancarias como tipos base para las hipotecas.

EURÍBOR: El European Interbank Offered Rate, o euríbor, es el tipo europeo de oferta interbancaria. Se trata del índice más comúnmente empleado en la zona euro. Es calculado por la Federación Bancaria Europea a partir de la media de los tipos de interés que ofrecen las 64 mayores entidades financieras de Europa para las operaciones de depósito de euros a plazo. En definitiva es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Este tipo varía según el plazo al que el banco presta dinero, por lo que se distingue entre euríbor a una semana, a un mes o a un año. El euríbor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas . Su valor se actualiza diariamente y en España se anuncia públicamente en el Boletín Oficial.

MIBOR: Se puede definir como el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Es índice de referencia que se utilizaba en España antes de la generalización del euríbor. Aunque ha dejado de tener la consideración de tipo de referencia oficial del mercado hipotecario, sigue vigente para las operaciones formalizadas antes del 1 de enero de 2000, cuando fue sustituido por el euríbor.

IRPH: Es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a 3 años contratados o renovados en el mes de referencia por el conjunto de bancos (IRPH bancos) o cajas de ahorro (IRPH cajas). El IRPH conjunto de entidades es el índice que engloba los dos. Es un índice directamente relacionado con las hipotecas .

CECA: Representa el índice fijado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Es el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años, eliminando los valores extremos.

¿Cuál es el índice más ventajoso?

En el 99% de los casos, el índice de referencia de la hipoteca es el euríbor, el CECA o el IRPH. El análisis y la elección del índice más ventajoso es algo importante. Pero hay que tener en cuenta todos los factores que en conjunto intervienen e influyen en la operación de préstamo.

Sin embargo, muchos economistas aseguran que el euríbor es “por definición” el mejor tipo de interés para quien solicita una hipoteca , puesto que representa el tipo de mercado puro, que es siempre el más competitivo porque depende directamente de la oferta y la demanda, mientras que los otros tipos suelen ser más altos. El euríbor, además, es la principal referencia que utilizan las entidades de crédito españolas para fijar el interés de los créditos bancarios por lo que es más fácil comparar los precios ofrecidos en el mercado.